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不動産取引


 

 

不動産の売買、その他の取引をめぐる処理や問題。
例えば、契約書の作成・事前チェックや、契約を履行してもらえない、重要事項説明に義務違反がある、契約解除や清算をめぐりトラブルがあるといった事案についても、対応いたします。

 

1 不動産登記  

 
不動産登記をめぐる問題。
例えば、相手方が契約どおりに所有権移転登記手続に協力してくれない、あるいは、既に債務を完済しているのに、担保として設定した抵当権の登記だけが残っている、登記の抹消を請求できる相手が行方不明だったり、会社が既に解散している、仮差押登記がそのままになっているといった事案についても、対応いたします。
 
 

2 土地の境界確定・相隣関係

 
土地の境界をめぐって隣地の所有者と争いになっているとか、周辺の生活環境。
例えば、騒音・悪臭・振動など、相隣関係をめぐる争いがある場合にも、対応いたします。事態が深刻化する前に、ご相談ください。
  
 

借地・借家をめぐる争いは、基本的には借地借家法や契約条項、過去の裁判例などに基づいて処理されますが、当事務所では、貸主側、借主側のいずれの立場からのご相談・ご依頼も、対応いたします。

 
〈貸主側からのご相談〉

1 家賃・地代(以下「賃料」といいます。)の滞納で困っている。

 
 賃料の支払は、借地・借家契約上の基本的な義務ですので、それらを滞納すれば重要な義務違反となります。借地・借家契約を解除するには、信頼関係が破壊されたと評価できる契約違反が必要ですが、概ね3か月分以上にわたる賃料の滞納があれば、信頼関係が破壊されたと評価され、借地・借家契約の解除が可能となる傾向にあります。
 賃料の滞納が高額になればなる程、回収が困難となりますので、早めにご相談ください。
 
 

2 賃料の増額を求めたい。

 
 地価や物価の変動、近隣取引事例との比較などにより、現在の賃料が低すぎると評価される場合には、貸主側には賃料増額請求権が認められます。
 賃料増額を求めても、応じてもらえない場合には、弁護士に相談して、調停を申立て、調停が成立しない場合には、裁判を提起することも可能です。
 なお、逆に、借主側にも、状況によれば、賃料減額請求権が認められ、賃料の減額を請求される場合もあります。
 
 

3 老朽化したアパートを取壊すため、現在の入居者との契約を終了させたい。

 
 借家人の借家権は、借家法で手厚く保護されており、契約書に規定されていても、契約期間途中の家主側からの解約権が認められなかったり、期間満了に際しての更新拒絶にも、「正当理由」が必要となります。
 そして、その「正当理由」の補完要素として、裁判でも、立退料の支払が命じられたりします。
 
もし、契約期間途中にでも契約を終了させたいというのであれば、立退料を支払うことを条件とした、借家契約の合意解約を目指す必要がありますが、立退料の算定、事前交渉、場合によっては調停申立などについても、早めにご相談ください。
 
 

4 借家人が家財道具をそのままにして行方不明となった。

 
 貸主側としては、一刻も早くそのような借家人との契約関係を解消し、放置された家財道具を処分して、次の入居者を募集したいところです。
 ですが、借家の中に放置された家財道具は、あくまでも行方不明となった借家人の所有物ですから、勝手に処分するわけにはいきません。
 そのような場合には、弁護士に依頼し、借家人に対する借家契約の解除・借家の明渡訴訟を早期に提起し、判決を取得して、強制執行により家財道具を処分する必要があります。
 
 
〈借主側からのご相談〉

1 賃料の増額を一方的に求められ、それまでの賃料を受取ってもらえない。

 
 賃料を受取ってもらえないまま放置すると、賃料不払の義務違反(債務不履行)を理由として契約を解除される場合がありますので、法務局へ毎月の賃料を供託する必要があります。
 そのうちに、貸主側から賃料増額の調停申立がなされ、そこで適正な賃料額について協議がされ、調停で協議が整わない場合には、裁判となり、判決で決着する場合もあるでしょうが、そこで決まった賃料額が、供託してきた賃料額より多い場合には、その差額に利息を付けて貸主側へ支払わなければならないこともあります。
 なお、逆に、借主側にも、状況によれば、賃料減額請求権が認められ、賃料の減額を請求することもでき、その場合には、従前の賃料を支払った上で、減額された賃料額が決まれば、請求時点に遡って、その差額に利息を付した額を貸主側へ請求できます。
 
 

2 店舗を借りて営業しているが、貸主から、建物を建て替えたいという理由で、一方的に立退を求められている。

 
 借家人の権利は、借家法で保護されており、契約書に規定されていても、契約期間途中の家主側からの解約権が認められなかったり、期間満了に際しての更新拒絶にも、「正当理由」が必要となります。そして、その「正当理由」の補完要素として、裁判でも、立退料の支払が命じられたりします。
 ですから、契約期間途中の立退を拒否しようと思えば拒否できますし、立退料を請求することもできます。その立退料には、営業補償的な要素も含めることができますので、家主側の請求に対する対応方法、立退料の算定などについては、早めに弁護士にご相談ください。
 
 

3 敷金を支払っているのに、退居にあたって敷金を返還してもらえず、それどころか原状回復費としてさらに費用を請求されている。

 
 借主側は、退居する場合には、確かに室内を原状回復しなければならない義務がありますが、通常の使用に伴う自然損耗や経年変化(例えば、壁クロスや畳の日焼け、床フローリングの磨り減り、トイレ・洗面台・台所の通常の使用に伴う汚れなど)の回復費用は、貸主側の負担となるのが原則です。
 国土交通省のガイドラインにも同趣旨のことが記載されていますし、同様の判断をしている多くの裁判例もあります。
 
 ですから、借主側がそれまで、故意や通常でない使用により室内を汚損したというような事情があればともかく、通常の使用をしていただけという場合には、自然損耗や経年変化についての回復費用を敷金から差引かれる理由はありませんので、敷金の殆どが返還されるべきということになります。
 なお、契約書には、自然損耗に伴う回復費用も借主側の負担とするとの条項が記載されたものもありますが、そのような条項は、消費者契約法上の不当条項(同法10条)に当るとして、無効とされた裁判例もあります。
 
 
 
 
 
 

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